L’Amministratore di Condominio può disporre spese ordinarie inerenti le parti comuni ed i servizi comuni essenziali anche senza preventiva approvazione da parte dell’assemblea.

-Articolo a cura dell’Avv. Daniele C. A. Borgogno-

Rientra fra i poteri conferiti dalla legge all’Amministratore anche quello di poter disporre spese a carico del Condominio per questioni inerenti la manutenzione ordinaria ed i servizi comuni essenziali, posto che riguarda pacificamente le sue attribuzioni ex lege.

Il Suo operato potrà quindi essere pacificamente approvato anche solo ex post, a consuntivo, senza necessità di un’autorizzazione preventiva (autorizzazione anche preventiva che comunque, a opinione di chi scrive, risulta sempre l’ipotesi da preferire in via ordinaria).

Spetta inoltre all’assemblea dei condomini l’approvazione del consuntivo e ogni valutazione nel merito delle spese.

E’ oramai principio consolidato che l’Amministratore possa redigere il bilancio in forma snella – contrariamente alle forme rigorose previste in materia societaria – purché renda intellegibili ai condomini le voci di entrata ed uscita e le quote di riparto, bilancio che può essere approvato in modo assolutamente sintetico, prestando fede quindi a quanto esposto dall’Amministratore ed ai dati da egli forniti, sulla scorta della documentazione posseduta e che giustifica gli esborsi.

L’impugnazione delle delibere assembleari sulla base dell’art. 1137 C.C. è limitata alle sole contestazioni di legittimità, posto che il Giudice competente non può valutare questioni discrezionali, nel merito, inerenti le spese approvate o la loro eventuale superfluità, ma può decidere unicamente in ordine all’accertamento di violazioni di legge, che causano ipotesi di invalidità parziale o totale del deliberato.

E’ quanto sostenuto dalla Suprema Corte di Cassazione, nella nota Sentenza N. 454/2017

“Va poi considerato che, secondo consolidato orientamento di questa Corte, per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiale non è necessario che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, essendo, invece, sufficiente che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; nè si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1405 del 23/01/2007; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9099 del 07/07/2000).

Spetta, comunque, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8498 del 28/05/2012). Com’è noto, il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.

Infine, è funzione tipica del consuntivo proprio l’approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. L’approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986).

Nella specie, la Corte di Roma ha accertato, con motivazione logica e perciò non emendabile, che le voci di spesa e di entrata erano intelligibili e non estranee alla gestione del condominio.”

(Cfr.: Corte Suprema di Cassazione, Sentenza  N. 454/2017, Sezione II Civile, Presidente Stefano Petitti, Relatore Antonio Scarpa, Ricorso N. 17677/2012, alle pagine 4, 5 e 6).